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地產專頁 ＊ 市況分析 據政府公報本年第一季的不動產統計顯示，2008年首季本澳樓市因各種因素影響，買賣總金額錄得近四成的跌幅，但平均成交價則有少量上調。顯示本澳成交量雖大幅下調，但成交價仍保持平穩。有業者認為現時樓市正處於調整期，投資者普遍持觀望態度，業主仍不願低價出售物業，待價而沽；同時有業界認為，未來澳門發展仍需持續輸入外僱，令樓市保持一定承接力。但有報導指，國際投資氣氛正在吹淡風，澳門樓市已經國際化，樓市氣氛難免跟隨外圍調整。 澳門半島 氹仔區 二零零八年七月二日 ＊ 消息摘錄 根據特區政府的公共房屋興建計劃，在二零一二年年底前會分階段興建一萬九千個公屋單位。首階段計劃興建約二千六百多個社會房屋單位和四千四百多個經濟房屋單位，現已按序開展相關興建工程；其餘單位將於二零一零至二零一二年逐步完成興建，並會適時評估公屋需求的變化，作出相應的微調及跟進。政府亦計劃把路環石排灣地段的十二幅土地，作為公屋土地儲備，有關土地面積共四萬二千三百平方米，估計可建成樓面面積為三十萬六千平方米，區內亦預留公共設施及綠化帶用地。
(選錄自二零零八年五月九日《澳門日報》) 為更準確反映樓價，統計局首次把繳交0.5%物業轉移印花稅的“中間轉移”及尚要重估價值單位的買賣也納入計算範圍。更新後，今年首季住宅平均成交價為每平方米24,583元，僅較前一季微升0.1%，但較去年首季相比，則增長29%。有學者認為，按首季數據分析，6,518宗繳納物業轉移印花稅中，約有35%為中間轉移，多屬炒賣單位。零七年首季繳納物業轉移印花稅共10,324宗中，但只有3,103宗（約30%）為中間轉移，故今年首季炒賣風仍烈。雖然首季樓盤平均成交價微升0.1%，考慮時間成本，樓價明顯出現調整。氹仔豪宅率先領跌，每平方米為33,058元，較上季下跌6.8%，澳門區則上升6%。說明高價且炒味較濃的單位有下調趨勢，自住型單位仍發展平穩。首季工業及辦公室單位成交價分別為每平方米5,715元及21,665元，較前一季分別下跌14.7%及8.2%。 首季訂立3,189宗不動產買賣契約，成交單位有4,364個，成交額為42.4億元（澳門元，下同），單位數目及金額較前一季分別減少3.4%及37.6%。首季向財政局繳納物業轉移印花稅的單位數目共6,518個，總值為127.2億元，較前一季分別減少7.3%及4.2%；屬於中間移轉的單位有2,323個，金額為84.0億元。繳納印花稅的單位以住宅為主，佔總數70%（4,563個），金額共109.9億元；其中位於澳門半島的住宅單位有3,167個，氹仔及路環分別有1,380個及16個；按成交金額分析，400萬元以上的單位佔住宅單位總數17.5%（797個），200萬至400萬元的佔25.2%（1,149個），100萬至200萬元的佔15.7%（715個），而100萬元以下的則佔41.7%（1,902個）。首季新動工樓宇有12幢，總建築面積為10.4萬平方米，落成後可提供282個單位、467個汽車停車位及346個電單車泊位。同季建成的樓宇由去年同期的30幢，大幅減少至5幢，總建築面積為8.9萬平方米，共提供26個單位、264個汽車停車位及64個電單車泊位。 特區政府昨日於《政府公報》刊登第八三／二零零八號行政長官批示，訂定東望洋燈塔周邊區域興建的樓宇容許的最高海拔高度。以松山燈塔為核心，外延至外港碼頭、加思欄以至與另一世遺核心保護區大三巴及大炮台之間的城區景觀。在“東望洋燈塔周邊區域興建的樓宇容許的最高海拔高度”中，對松山周邊地區約二點八平方公里的區域納入規限範圍，並因應不同地區的地理環境、歷史建築、人文特色等因素劃分了十一個區域及予以不同的高度限制，以盡量保留區內的獨有特色。將來的發展項目的高度受到規限，其中兩個區域的新建築物最高不得超過海拔九十米，為十一個區域限高中最高的高度限制，務求讓外港碼頭、金蓮花廣場、塔石廣場和大炮台等主要地點可以看到東望洋燈塔。政府將成立由多個政府部門代表組成的跟進協調工作小組，有效跟進和執行規劃，包括有文化局、物業登記局、財政局、地圖繪製暨地籍局和土地工務運輸局。 根據統計暨普查局資料顯示，2007年12月31日本澳的居住人口估計為53.8萬人，較2006年底增加2.5萬人；2007年人口年增長率為4.7%。居住人口中女性佔50.6%，男性佔49.4%。年齡分佈方面，0至14歲少年兒童人口佔13.5%，15至64歲成年人口佔79.5%，65歲及以上老年人口佔7.1%。2007年第4季來自中國大陸的合法移民有596名，全年有關的移民數目為2,221名，當中女性佔66.8%；移民主要來自廣東省，佔68.2%。至2007年底外地僱員的結餘為85,207名，較2006年增加20,534人；獲准在澳居留人士結餘為41,955名，增加5,557人。2007年不包括院舍等集體戶的住戶數目估計為17.6萬戶，較2006年增加3.2%。 港珠澳大橋前期工作小組於上月底就大橋融資方案達成共識，粵港澳三地政府按大橋對各自效益分攤補貼，香港佔百分五十點二、廣東佔三十五點一、澳門佔百分之十四點七。至於大橋造價，官方以不影響招標為由而沒透露。不過，廣東省全國人大代表、省長黃華華今日上午接受傳媒的集體採訪、回答首條問題即明確說明，在“三地三檢”的共識下，三地政府負責建設各自的口岸及連接線。大橋主體統一建設，總投資額約為四百二十二億人民幣。 三地政府適當給予一些補貼，上報批准收費五十年，估計要三十六年半回報。 當局昨日為首個由政府全資興建的公共房屋項目“氹仔美副將馬路TN27地段興建經濟房屋計劃”公開開標，二十份標書造價由十一億三千多萬至廿四億九千多萬元，當中兩份標書因欠交部分文件，須於限期內補交，被有限度接納。
“TN27地段經濟房屋計劃”的發展地段佔地總面積約為一萬六千四百平方米，初步估計可提供不少於二千四百個單位，兩房一廳約佔七成，三房一廳約佔兩成，餘下一成為一房一廳單位。有關項目同時附設有完備的小區功能，包括可提供不少於一千個電單車位及六百多個私家車位的公共停車場。
停車場設於地庫，共有三層；地面層為巴士轉乘站，裙樓的一到二樓分別為預留發展空間，提供大量社會設施，還有用作發展商舖、乾貨市場等用途；三樓是休憩花園平台，建築樓群的四樓以上為住宅單位。
有關設施用作優化氹仔北面的社區環境。 近年澳門樓價飆升，連帶租金也不斷上揚。 樓價脫離了普羅大衆的承受能力，加上租金高企，低收入家庭無奈捱貴租，或遷到環境較差的地方居住。
坊間普遍讚賞當局在TN27興建經濟房屋計劃，同時期望當局能盡量利用有限的土地資源興建更多合規格的房屋，讓更多輪候經屋人士盡快上樓，紓解民困。 近日樓市交投趨淡，有銀行界表示，三月起，樓市交投轉趨淡靜，相信與次按危機揮之不去、資金開始收緊有關。 加上內地實施從緊政策，投資者料將資金留在內地，亦影響本地樓市發展。銀行界相信，樓市要到第三季末才會好轉。
外圍方面，美國減息周期料已見底，但美元反彈相信只是曇花一現，美元轉強可能要待到第四季。股市方面，上半年股市走勢陰晴不定，基金公司表現不佳難交代，料下半年會開始發力。故年底股市會升溫，造就良好氣氛。經濟氣氛好轉，自然帶動樓市重拾升勢。對於今年內金管局將出台的樓宇按揭成數指引，銀行業界認為不宜“一刀切”。 畢竟按揭貸款人背景有別，優質客戶與普遍客戶不能相提並論，且銀行會對客戶的財務狀況作審核，故宜允許銀行有靈活操作空間。雖然部分進取銀行會批出九成按揭，但相信銀行本身會評估有關風險。 國家住房和城鄉建設部日前以書面回覆澳區人大代表李沛霖、姚鴻明關於“抓緊住房保障工作”的提案建議，除詳細介紹了近年中央解決居民住房問題的工作進展情況，並表示將與有關部門深入調研加快解決低收入家庭的住房問題，未來將循制訂和細化住房保障規劃、健全廉租房制度、規範經濟適用房及限價商品房的發展、多渠道解決特殊群體住房困難、加快住宅保障立法，以及明確政府職責，建立考核機制等方面入手完善住房保障制度。 ＊ 近月網上成交紀錄摘要
(資料來源：中原地產、利嘉閣地產及澳門南通信託6月份網上成交紀錄) ＊ 新樓盤參考資料
二零零八年五月 ＊ 樓市脈搏 交投回落，樓價回軟 政府統計暨普查局最近公佈一系列有關房地產業的統計數據，其資料綜合如下：
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